패스트캠퍼스 PM강의 7주(2) O2O서비스 역기획: 직방

직방메인 톺아보기

 

포탈형식메인: 프로덕트 포탈 외에는 아무런 기능을 제공하지 않음

► 왜? 광고 X(신뢰상승), 프로덕트간 교차사용이 거의 없어서

► 메인의 첫 인상: 제공하는 서비스가 한 눈에 들어와 빠르게 원하는 프로덕트 선택 가능

다만, 직방의 높은 MAU에 비해서 아쉬운 공간 기회비용, 오픈 후 몇년 째 똑같은 메인으로 서비스 생명력이 느껴지지 않음

 

아파트 메인

- 매매, 전월세, 신축분양 ► 주요 니즈에 대한 서비스가 최상단

- 유트브 직방 채널, 다음 부동산 기사 컨텐츠 활용

- 광고배너를 화면 최하단에 플로팅&롤링으로 노출
    ► 광고를 강조하지 않고 있음? 핵심서비스에 대한 사용성을 해치지 않게끔?

    ► 충분한 광고 효과, 과금/추가 광고논의는 어렵지 않을까?

    ► 목적성이 뚜렷한 사용자에게는 잘 보이지 않을 수도...

 

직방의 주요서비스에 따라 서로 다른 메인 화면 구성

- 좌측부터 매매.전월세.신축분양.인구흐름

- 서비스마다 필터,분양단지보기 등 UI

- 카카오 맵으로 구성된 지도 + 아파트 주요정보를 아이콘과 함께 노출

    ► 검색 및 필터적용결과 역시 이 화면에서 대상을 특정하게끔 UI적용

    ► 아파트의 위치와 가격이 중요하기 때문에. 수치에 따라 색깔이 바뀌도록 이해를 돕는 UI

 

매매/전월세 주요 서비스

► 거주민 리뷰 서비스: 실거주민인증을 한 사람들만 리뷰제공 가능 

► 우리집 내놓기 서비스: 지금 보고있는 집을 바로 내놓을 수 있도록 ► 소유자 인증은? 중개사와 연결

► 신축분양 목록과 광고: 분양 아파트 목록 조회가능, 상단은 아파트 메인과 달리 큼직, 각종 컨텐츠를 동원해서 모바일 모델하우스로 구성

► 신축분양 목록: 분양 진행상태에 따라서 리스팅, 긴급도 기준으로 노출? 진행상태에 가장 중요한 정보를 강조하여 유닛에 노출

 

App push

► 앱푸시에 매우 적극적인 직방! 매물만큼 중복 발송? ► 리포트 종합해서 푸쉬1개가 낫지 않을까?

► 푸시에 대한 직접적인 피로도와 관심등록에 대한 간접적인 피로도 우려

 

직방의 비전과 미션

✅ 직방 부동산 서비스 👉🏻 집을 구하는 과정 전체에 혁신을 겨냥

- 아파트 신축분양 서비스

- 3D 단지투어 서비스

- 청년 중개사관학교: 중개서비스 퀼리티 보장

- 중개라이브: 중개사를 만나지 않고도 중개 서비스 가능

 

📌 청년 중개 사관학교?

1. 2017년 직방의 부동산 중개 시장 진출 선언: 직접 중개가 아니라 플랫폼 진출, 공인중개사 협회 반발로 철수

2. 네이버 부동산에서 허위매물 방지를 위해서 집주인이 부동산 정보를 입력할 수 있도록 수정 ►협회 반발로 약관 철회

3. 부동산 협회 자체 플랫폼 일감 몰아주기

► 이해관계자들과 충돌 ► 청년 중개 사관학교를 통해 직접 중개사를 양성

► 부동산 서비스의 안정적인 운영목표!

 

직방의 수익구조

원룸,오피스텔,빌라.투룸 광고 : 배너 광고 수익

배너의 위치와 개수에 따라서 광고비를 중개사에게 과금

대부분 플랫폼 서비스가 돈을 버는 방식

그외 수수료모델, C2C 모델 등은 요금 구조에 보이지 않음

공동 중개로 중복매물이 올라오는 경우에는 둘 다 과금할까?

사용자의 행동패턴에 맞춘 광고 요금제도 운영

► 원룸의 지하철역 VIP배너: 원룸 경우 대중교통이 중요하므로 지하철역주변이 중요

► 오피스텔 단지 VIP 배너: 다수의 호수가 포함된 집합건물이므로 단지내에서 매물을 탐색할 가능성이 높아서

 

아파트 중개 수수료

아파트 중개를 통한 수임의 절반을 수수료로 가져감 ► 규모상으로는 매우 저조함(2021)

- 시즌 중(6월)에 중개업에 진출, 공인중개사 협회의 반발로 중개사 참여 저조

아파트 분양 광고

메인배너+광고구좌+ 광고페이지 통합 광고 서비스 제공 21년 기준 83억 수익

👉🏻 직방의 수익 극대화 전략은 3개 트랙

- 안정적인 원룸 투룸 광고 수익 개선

- 아파트 중개와 광고로 수익 피봇팅

- IoT 기술을 활용한 스마트홈 추가 수익 확보

► 미래 수익의 핵심은 아파트 중개를 통한 수수료 수익

 

📌 아파트 중개는 그동안 프롭테크 불모지!

► 정보공유는 있었으나 매물확인, 중개까지 연결하는 곳은 네이버 부동산 분

► 정보탐색-매물확인 및 임장-중개 까지 제공하는 곳은 직방 뿐

► 여기에 계약금 결제, 대출, 보험까지 모두 제공할 수 있다면..?

 

✅프롭테크(Proptech)란 부동산을 뜻하는 ‘Property’와 기술을 뜻하는 ‘Technology’의 합성어로, 부동산 산업에 빅데이터, 인공지능(AI), 블록체인 등 정보통신기술(ICT)을 접목한 새로운 형태의 서비스

직방의 서비스 구조

직방 부동산(원룸, 오피스텔, 투룸/빌라. 아파트) & 직방 홈(홈시어지,스마트홈)

►안정적인 광고수익(Cash cow)        ►미래 먹거리(Star)

 

중개 서비스 프로세스

👉🏻 플레이어

중개인  광고상품 구입 → 매물등록                      →고객응대→방문일정 조율                                  →계약

플랫폼                            매물리스팅

사용자                            매물탐색 → 중개사 연락              →중개사연락      →매물확인 →계약확인          →입주

 

아파트 서비스

중개인   매물등록                                                                            →라이브 즉시응대/고객응대 →방문일정조율

플랫폼   매물리스팅 →3D 단지투어                        → 중개 라이브

사용자   매물탐색 → 매물정보확인 → 관심매물결정 → 연락처남기기                                          →방문 → 계약  → 입주

👉🏻 중개사무소 방문이 계속 되는 부분에 대한 노력이 감소되어 고객의 편의가 증대(cost 감소)

 

직방 메트릭과 운영구조

운영구조

주요플레이어: 사용자, 부동산 중개인, 집주인, 아파트관리업체, IoT사업, 청년중개 사관학교

파트: 매물과 중개인 CAPA확보, 돈이되는 IT기기개발이 필요한영역, 만족스러운 플랫폼 이용 영역

 

메트릭

►직방부동산의 목적

- 사업: 중개에 필요한 양질의 리소스를 확보(더 매력적인 매물, 좋은 중개인)

- 플랫폼: 중개프로세스를 플랫폼으로 내재화 한다

✅ 따로 가져가는 것보다는 협업할 수 있고 모든 팀원이 공감할 수 있도록 공통된 목표를 세우자

►Key Result(Metrics)

- 중개수수료 매출, 중개 완료 수 ✅ 모두가 공감할 수 있는 지표 설정!

- 사업: 활성 중개인 수, 허위가 아닌 매물 수

- 플랫폼: 활성 사용자 수, 중개 이탈률

 

사용자 문제점 발견하기

왜 문제점을 찾아야 할까?

기획자 = 문제를 해결 + 임팩트를 더하는 사람 ✅문제를 해결하려면 문제를 알아야한다.

문제 = 손실 OR 기회비용 👉🏻 지금 고객이 겪는 불편함도 문제점이지만 더 나은 서비스로 고객의 유입을 이끌어내지 못하는 것도 문제 

✅Carrying capacity 사용자가 힘들지 않은 사용자 손실을 최소화 + 더나은 서비스를 통해 현재 문제를 해결

 

►문제를 인식하는 방법

-잠재 문제를 해결하기 위한 공격 전략

1. 프로덕트 비전에 따라 개선되어야 하는 문제(지표)

2. 비즈니스 목저에 따라 개선되어야 하는 문제

3. 구성원의 의지에 따라 개선되었으면 하는 문제(특히 리더, top-down)

4. 1-3을 제외한 사용자 유입을 최대화하기 위해 개선해야 할 문제

 

-현재 문제를 해결하기 위한 수비 전략

1. 고객이 직접 고객센터로 전달한문제(VOC)►문제인식에서 가장 심플! 그러나 동시에 고객이 원하는 걸 찾아줘야함

2. 지표 또는 서비스 모니터링 과정에서 발견된 문제(버그 등)

3. 1-2번을 제외한 사용자 이탈을 최소화 하기 위해 해결해야 할 문제

 

직방의 문제 인식하기

✅ 아파트 메인화면에서는 매물이 있는지 없는지 첫번째 지도 화면에서는 구분하기 어려움

중개 프로세스를 플랫폼에 녹이는 과정에서 사용자 경험 병목이 발생할 수 있는 지점!

👉🏻 중개료 수익의 극대화(비즈니스)를 위해서 (공격전략)
매물 탐색 과정에서 고객의 문제점을 해결하고 싶다!

고객의 Pain point 추론하기

✅ 왜 그랬을까?

모든 서비스에는 이유가 있다 혹은 사정이 있을 수도 있다. 

- 허위매물 처벌강화에 대한 두려움: 매물을 전면에 내세우는 것이 허위매물 대응책 없이는 부담스러움

👉🏻집주인이 마음을 바꿔버리면 부동산은 허위매물을 올린 것이 되버림...

- 아직 충분하지 않은 매물

- PoC(Proof of Cocept)의 과정: 중개인협회화의 갈등, 청년중개사관학교 등

공격적인 매물 중개에 나서기에는 아직 충분한 인프라가 구축되지 않았을 것!

👉🏻O2O는 온라인+오프라인 두 공간의 사용자 경험을 모두 챙겨야한다.

👉🏻오프라인 사용자 경험을 착실하게 준비:
충분한 중개사 리소스와 매물+
허위매물 대응책

► 적극적인 중개 플랫폼으로서 서비스 개선이 이어질 수 있다.

 

고객의 Pain point 정의하기

문제를 개선한다는 것= 개선안 제시+실험+증명하는 과정을 총칭

👉🏻개선안이라고 문제가 모두 해결되는 것은 아님

👉🏻 개선과정이나 결과에서 문제를 해결할 수 없다면 다시 실험!

👉🏻 문제해결을 판단하는 이정표가 필요 

👉🏻이정표는 어떻게 세울 수 있을까?

👉🏻데이터: 문제와 개선목표를 정량화해야 한다.

데이터뿐만 아니라 + 사용자의 경험에 대해 공감하는 능력이 PM으로써 중요하다❤️

 

►퍼널(Funnel)분석: 병목현상을 발견하기 쉬움

(가정) 아파트 메인- 매물이 있는 아파트 / 매물 없는 아파트 - 매물조회/상담하기

👉🏻 매물이 있는 아파트에 대한 매물조회 전환율, 상담전활율이 높다

👉🏻 매물이 있는 아파트조회가 어려우므로 개선하자!

 

? 문제점: 허위매물 지표 ►직방의 허위매물지표는 확인어려움,

허위매물지표는 가드레일 지표! 목표는 아님

매물 인지도를 높이면서도 허위매물 지표가 튀지 않도록 관리

- 허위매물 대비책: 매물정보확인 날짜를 노출, VR홈투어로 허위사진 차단, 시세/실거래가 노출하여 허위매물 구분

 

문제 정의: 배경 - 가설 - 목표(AS-IS, TO-BE)

 

[내일배움카드], [국비지원교육]을 활용한 교육일지입니다!

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